セントラルファイナンス、オリックス信託銀行などがありますが、
無職や所得ゼロでも融資してもらえる、ノンバンクがあります。
それは、クレジット会社系のノンバンクですが、
不動産投資での借り入れは、
法定残存耐用年数の範囲内としている銀行が、
多いのですが、ノンバンクの中には、
残存の法定耐用年数が、3年しかなくても、
融資期間25年で借り入れできるところがあります。
さらに、融資申込者の年収や、勤続年数も関係しません。
つまり、無職であっても、所得ゼロでも融資してもらえるのです。
といいますのは、返済原資は購入物件の家賃収入と、
みているからです。
なので、借り手にとっては借りやすいのですが、
その分、金利は多少高くなっています。
しかし金利が高くても、長期で借入できますので、
キャッシュフローは回りやすいといえます。
物件の収益性は、持つ人によって変わり、
誰でも同じ賃貸経営が出来るものではないため、
借りやすいことが、借りてもよいということにはなりませんが、
少なくとも、築年数の古い物件の流通を可能にするこのノンバンクの役割は、
非常に大きいと考えます。
売りたくても、売れない物件の阻害要因は、
融資がつかないということに起因するケースが多いので、
このノンバンクの役割は、非常に中古不動産の流通にとっては福音です。
それは、築古の物件の流通を可能にする媒体のノウハウを、
これらのノンバンクは携えているからです。
ノンバンクの視点は、融資を受けるための担保価値を、
建物に置くのではなく、土地に置いて融資を行うからです。
詰まるところ、このノンバンクが重視しているところは、
申込者の資産背景ということになります。
ノンバンクが債権回収が確実にできる資産があるかどうかという
消費者金融が、持ち合わせているような、
資金回収のノウハウを持ち合わせているわけです。
ですから、追加担保に提供できる物件が優秀であれば、
諸費用込みのフルローンも可能になるといわれています。
ですので、フルローンの融資もかなり行われています。
具体的には、このノンバンクの融資条件は、
20歳以上である個人となります。
法人への貸付の取り扱いはありません。
融資金額は1億円までです。
融資金利は、短期プライムレート+2.475%の変動金利です。
1年前のように、短期プライムレートが1.475%なら、
融資金利は3.95%ということになります。
もっとも団信を付けますと0.5%の金利上乗せになります。
銀行の場合は、団信枠は1億円ですが、
ノンバンクは5000万円が上限となっています。
ただし、団信付の場合75歳で完済しないといけませんので、
高齢者の場合、団信を付けると融資期間は短くなります。
そのため、高齢者は、団信なしが多いようです。
ローン手数料として融資金額の1.575%の支払いが必要となります。
これは銀行で借り入れるよりは高くなります。
保証人は、原則、配偶者を連帯保証人に求められます。
もし、連帯保証人を立てられない場合は、
団信枠だけでも借り入れ可能ですが、
その場合の融資金額の上限は5000万円になります。
担保は、融資対象物件に第一順位の抵当権設定を条件とし、
追加で自宅を担保提供することを要求されます。
又、融資期間に見合う長期の火災保険に加入し、
保険金請求権に質権の設定が求められます。
それから、繰り上げ返済は、2%の違約金が発生します。
もう一つ、融資対象物は住居系物件のみです。
最後に、このノンバンクの融資条件は不動産の購入価格を基準に、
担保掛け目を付けられるのです。
ということは、デフォルトがあった場合の債権回収のための、
処分価格が、すなわち担保額ということになります。
ちなみに、自宅担保が必要ですが、
自宅がオーバーローンになっている時でも、
副担保に取られます。
ただしこの場合は、物件購入金額の30%の自己資金が、
必要となっています。
クレジットの審査が通りやすいカード
年収が250万円以下、
正社員ではない、正社員であっても勤続年数が1年未満
これまでにクレジットカードを使ったことがない
クレジットカードの支払いや、公共料金、携帯電話料金の支払いの滞納歴がある。
上の4つに1つでも当てはまると、
クレジットカードの審査が通りにくくなります。
ダメなんだとあきらめる前に、おすすめなのが、
もっと通りやすいカードがあります。
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フリーターや、派遣社員の不動産投資
クレジット会社系のノンバンクは、 無職や所得ゼロでも融資してもらえる
クレジットカード支払いの確定申告の処理
銀行はクレジットカードやカードローンの客層もターゲットにしている
クレジットカードの多重債務者
銀行から早く融資を引き出すには
消費者金融やクレジットカードから借りていても銀行の審査に通るでしょうか
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日本政策金融公庫は、 無担保、無保証でも融資してもらえるについてあれこれ詳しく
民間の銀行では、リフォームローンは、
自己居住用としてなら受けられる金融機関はありますが、
事業用となれば、ほとんどの金融機関では行っていません。
取り扱ってくれるところもありますが、
たいていは少額のものは、マイカーローンとかリフォームローン、
教育ローン、フリーローンの名称のパック商品となっており、
少額の低金利固定融資には、なかなかならないものです。
しかし、リフォーム資金を無担保、無保証でも融資してもらえる、
金融機関があります。
それは、日本政策金融公庫です。
リフォーム資金での借り入れは、
抵当権を付けている銀行が多いのですが、
日本政策金融公庫は、事業融資として、
無担保、無保証でも融資してもらえるのです。
事業資金ですので、融資申込者の年収や、
勤続年数も関係しません。
つまり、創業1年未満であっても、
低所得でも融資してもらえる可能性があります。
といいますのは、日本政策金融公庫は、
創業資金に積極的に融資を行っているからです。
なので、借り手にとっては借りやすく、
しかも、金利は低く固定金利になっています。
融資期間は10年程ですが、低金利で借入できますので、
借りやすいといえます。
物件の収益性は持つ人によって変わり、
誰でも同じ賃貸経営が出来るものではないため、
借りやすいことが、借りてもよいということにはなりませんが、
少なくとも少額の融資を可能にするこの日本政策銀行の役割は、
非常に大きいと考えます。
事業用の少額融資の阻害要因は、
融資がつかないということに起因するケースが多いので、
この日本政策金融公庫の役割は、非常にありがたいです。
それは、国の税金で運営されている、営利目的でない、
国民のための金融機関だからです。
詰まるところ、この日本政策金融公庫が重視しているところは、
中小零細企業やベンチャーの起業支援ということになります。
日本経済を活発にするところにあります。
具体的には、この日本政策金融公庫の融資条件は、
20歳以上である中小零細企業主や個人事業主となります。
大企業への貸付の取り扱いはありません。
属性の良いサラリーマン向け融資というよりも、
中小零細企業向けの融資と考えた方がよく、
融資金額は4800円までですので、
不動産の購入資金には向かないけれども、
リフォーム資金の融資として利用する人が多いと思います。
ローン手数料は不要となります。
これは、他の銀行で借り入れると、ほとんどかかります。
保証人と担保は、なしでも融資を行っていますが、
保証人と担保があれば金利は安くなります。
それから、繰り上げ返済は、違約金が発生しません。
最後に、この日本政策金融公庫の融資条件は不動産の購入物件に、
担保設定はできません。
ということは、担保設定する場合は、
既に持っている抵当権のついていない物件になります。
ちなみに、自宅担保でも可能ですが、
自宅が住宅ローンになっている時はダメです。
物件を購入するために融資を受ける場合は、
購入物件以外に担保が必要ですが、担保がなければ、
物件購入金額の50%の自己資金が、必要となっています。
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築古物件を購入すると、必ず賃貸に出すにはリフォームが必要です。
ただ、少額なリフォームなら手出しは少ないですが、
高額なリフォームとなると支払いがたいへんです。
とくに、キッチンやお風呂など水回りはシングルでも数十万、
ファミリーだと百万円という事も珍しくないので、
物件を購入して、キャッシュを使った後に、
多大なリフォームが必要になったとしたら、
資金繰りに支障をきたします。
そこでリフォームの後でも手出しなしで、
資金を調達する方法としては、
クレジットカードの分割払いがあるのです。
自己資金を使わないでリフォームする方法としては、
銀行融資が一般的ですよね。
一般の銀行にはリフォームローンやフリーローンが存在しています。
ローンを使えば一度に大きい金額を使わずに、
分割して支払うことができるので、資金不足のときや、
キャッシュを温存したいときには有効な手段になります。
ただ、リフォームローンやフリーローンは、
申し込んでから審査があり、
資金が下りるまで時間がかかったり、
金利が高かったり、金利を低くしようと思えば、
抵当権設定費用(有担保ローン)が必要だったり、
もっとも、金額によっては満額とならないこともあり、
ちょっと使うのにハードルが高いです。
特に水漏れなどで入居者からクレームが入っている場合などは、
すぐにでも直さないといけませんので時間がありません。
解決方法としてクレジットカードを使うこととで有利に進められます。
つまり、クレジットカードの分割払いを使うという方法です。
ホームセンターや家電量販店の中にはリフォームを受け付けている会社があり、
その会社のリフォームはクレジットカードで支払うことができるのです。
クレジットカードの利用枠が設定されている方は別として、
一般的にリフォームなどの諸費用込の金額を120回分割で支払うことが可能で、
もっとも、キャンペーン期間中は分割払い手数料も家電量販店持ちだったりします。
量販店は積極的にリフォームを宣伝しており、
工事費や設備代も、かなりリーズナブルになっています。
量販店なのでカウンターで受け付けていますし、
銀行のような煩雑な手続きも必要でなく
手数料込みで申し込めるはずです。
まぁ、デメリットとして、リフォームの工事業者を選べないことと、
商品の種類が限られていることがあげられますが、
銀行のように登記費用も必要ではなく、クレジットカードのポイントや、
家電量販店のポイントが付きますので、銀行のローンよりもむしろ、
クレジットカードの分割払いの方が安くなったりします。
一度考えてみてはいかがでしょうか。
マンションを買う動きがみられます。
ワンルームマンションをローンで買おうとしている人、
ちょっと待ってください。
マンションはローンで買うのが常識と、
思っているのなら、それは大きな勘違いです。
一度ローンで買ってしまうと、一生ローンを背負うかも。
一件目のローンをようやく返し終えるころには買い替えになって、
2件目、3件目と続けてローンで買うことになりやすい。
22歳から72歳まで50年間借り続け、
その間のローン残高の平均を1000万円、
金利を2.7%とすると、50年間に払う利息の合計は2000万円。
このお金をもっと意味のあることに使うために、
マンションは中古をお金を貯めて、
全額キャッシュで買うのが正解です。
就職したばかりで貯蓄ゼロ、
でも一人暮らしで住居が必要という人は、
1件目だけは、ローンを組んでも仕方ない。
(もちろん安い中古マンションにしよう)。
2件目からは必ずお金を貯めてから買うようにすることですね。
マンションを持つなら、
もう一つ知っておかなくてはならないことがあります。
マンションは買った後、すごくお金がかかるのです。
毎月の、管理費、修繕積立金、他に火災保険料、固定資産税、
車を持っているのなら駐車場代がかかります。
維持費だけで、年間50万円近くかかるのが普通。
買い替え費用(仲介手数料、不動産取得税、登録免許税等)も含めると、
さらに負担は増大します。
当然ながら、それだけ貯蓄に回せるお金は少なくなります。
これだけのコストをかけても必要かどうか、
マンションを持つ前にじっくり考える必要があるのです。
仕事が忙しくて家には寝に帰るだけなら、
賃貸マンションを借りる方がずっと安上がり。
ということになる。
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収入がある人となっています。
年金受給者は、勤労収入ではありませんので、
クレジットカードを作れません。
ポイントカードや電子マネー、あるいは、
デビットカード(買い物をすると即時に一括で、
口座引落)ならOKです。(デビットカードは利用できる加盟店が、
限られるため、あまり恩恵はありません)
当然、リボ払いなどの分割払いは不可です。
年金を受けている身でクレジットカードを作った人は、
他に収入があって、それに年金収入を加算して審査に通った人です。
あるいは、年金という安定収入があるうえで、
金融資産を多く持っている人だとなります。
こういう人の場合は審査に通る可能性がありますね。
年金収入だけでは、審査に通らないのです。
年金受給者でクレジットカードを持っている人は、
年金受給以前から持っていた人です。
以前からクレジットカードを持っていた人が、
年金受給が始まったというケースです。
年金受給者は、なぜクレジットカードを、
持ってはいけないのかといえば、
年金は必要最低限の収入しかないからです。
クレジットカードを作ってはいけないのは、
最低限の生活を圧迫するためなのです。
つまり、年金収入のみから借金を返済しては、
生活に支障をきたすことになるるわけです。
年金収入は最低限の生活費だから、
年金受給者は借金ができないようになっています。
つまり、借金をした場合、それが年金から、
返さなければいけないお金であるからです。
クレジットカードも、一旦借金で買い物をして、
後で返すというものなので借金として、
扱われるためです。
買い物をした際、手持ちがないときなど、
クレジットカードがあれば便利ですが、
現金で払うことが原則です。
年金 家賃収入 個人年金
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根抵当権で融資を受ける
リフォーム資金に自治体の制度融資を利用する
運転資金は根抵当で対応する
創業資金は、設備資金と運転資金のどちらが借りやすいかあれこれ
事業資金融資といってもその性格から言って2つに、
分類することが出来ます。
それは、設備資金と運転資金です。
設備資金は文字通り設備の購入等のために必要な資金です。
製造業を営む場合には機械等を購入したり、
工場を建設したりするのに必要な資金です。
飲食業なら、レストランの厨房機器などの資金も、
これに含まれます。
しかし設備資金は、設備にかかるものに、
限定されるわけではありません。
例えば、事務所を賃借する場合に発生する、
保証金などの支払いも、設備資金となります。
一方運転資金は、設備資金のような、
装置、仕掛けにかかるものではなく、
毎日の業務を、回していくのに必要になる資金です。
さらに社員を雇う場合の人件費や、その他の光熱費なども,
運転資金になります。
小売業なら商品の仕入れ資金、製造業なら材料購入資金が、
この運転資金になります。
金融機関から借入を行う場合には、
設備資金か、運転資金か決める必要があります。
というのも設備資金か、運転資金かによって、
借り入れの期間等が変わって来るからです。
通常、運転資金は、1年以内の短期の借り入れで仕入れた品物や、
制作した販売代金などによって返済するものです。
それは、日常の業務において必ず一時的に建て替えが生じることから、
金融機関からの、借り入れによって賄おうとするわけです。
つまり、運転資金が一般的に短期間の資金の立替を伴うものであるのに対し、
設備資金融資は、融資期間もその設備投資の回収期間も長期間となります。
創業資金の場合は、創業までに要する資金は、
設備資金の色彩が濃く、創業後事業が始まった後は、
運転資金というの性格が強くなります。
つまり、資金の性格とその資金使途は、
一致させる必要があります。
創業資金をどの金融機関から借り入れるかという問題もあります。
やはり、創業者にとって大きなデメリットである業歴がないことと、
担保や保証人がないことを、カバーしてくれるのは、
日本政策金融公庫や、都道府県融資制度の借り入れです。
一般的に、地銀や信金などの金融期間は、何の実績のない事業への、
創業融資には消極的です。
設備資金として融資の申請を通して借入れた資金は後日、
支払った設備の領収書の写しを金融機関を通じて提出する必要があります。
創業資金は、設備資金と運転資金のどちらが借りやすいかと言えば、
資金使途が確定しているほうが借りやすいわけです。
そういう意味でも設備資金の方が借りやすいでしょう。
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多重債務などで携帯電話の契約ができない場合は、
プリペイトの携帯電話を購入することになります。
携帯電話を購入するには、身分証明書を掲示する必要があるのです。
一般的に身分証明書は運転免許証、健康保険証、住民票などになりますが、
ホームレスや、生活保護申請者は運転免許者を持っている人はおらず、
生活保護受給中は、国民健康保険にも加入することができません。
全住所地の住民票の登録が残っていれば、
その住所地で住民票を発行してもらうことで、
身分証明書を取得することができるものの、
住民票の登録が残っていなければ、
住民票を新たに設定する手続きから始めなければならない。
住民票がなければアパートが借りられないというものの、
住民票を申請するには、アパートなどに、
住んでいなければならないという矛盾がある。
生活保護を受給していれば、福祉アパートや、
一般の生活保護受給者可の物件などもあるはずです。
アパートを借りられない人が、
一旦アパートを借りてしまえば、
全額支援してもらえるばかりか、引っ越し費用から、
連帯保証会社の保証費用、礼金、敷金など、
すべての保護を漏らさず受けることができるのです。
日本の場合は、なかなかアパートを借りられない一方で、
一旦、借りると住宅費用全般の面倒を見てもらえることになっているのですね。
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所在地 | 大阪市城東区 |
構造 | RC11階建て |
竣工日 | 2011年 |
専有面積 | 建物が21、96平米、土地が5、9平米。 |
所有物件 | 8階の1室 |
価格 | 1701万円(内、建物部分1149万円) |
賃料 | 1か月の家賃8万1500円で、年間97万80000円。 |
実質利回り | 4.7% |
自己資金 | 36万5000円 |
銀行借入 | 1700万円 |
返済期間 | 35年(元利均等) |
金利 | 3.0% |
キャッシュフロー表 | 購入時 | 1年目 | 2年目 |
自己資金 | 365 | ||
銀行融資 | 17000 | ||
保証金 | 0 | ||
家賃収入 | 978 | 978 | |
収入合計 | 17365 | 978 | 978 |
物件価格 | 17010 | ||
仲介手数料 | 0 | ||
登記費用 | 192 | ||
その他付帯費用 | 162 | ||
管理費、修繕費用 | 137 | 137 | |
固定資産税等 | 221(取得税含む) | 60 | |
融資元金返済 | 282 | 290 | |
融資利息返済 | 498 | 489 | |
所得税、住民税 | −191 | ||
支出合計 | 17365 | 1138 | 786 |
単年キャッシュフロー | 0 | −160 | 192 |
通算キャッシュフロー | 0 | −159 | 33 |
3年目 | 4年目 | 5年目 | 10年目 |
0 | |||
0 | |||
0 | |||
978 | 978 | 978 | 978 |
978 | 978 | 978 | 978 |
0 |
|||
0 |
|||
0 |
|||
0 |
|||
137 | 137 | 137 | 137 |
60 | 60 | 60 | 60 |
299 | 308 | 317 | 367 |
481 | 472 | 462 | 412 |
19 | 22 | 26 | 45 |
996 | 999 | 1003 | 1022 |
−18 | −21 | −25 | −44 |
15 | −6 | −30 | −211 |
15 年目 | 20年目 | 25年目 | 30年目 | 35年目 |
0 | ||||
0 | ||||
0 | ||||
978 | 978 | 978 | 978 | 978 |
978 | 978 | 978 | 978 | 978 |
0 | ||||
0 | ||||
0 | ||||
0 |
||||
137 | 137 | 137 | 137 | 137 |
60 | 60 | 60 | 60 | 60 |
426 | 493 | 571 | 662 | 767 |
354 | 286 | 208 | 117 | 12 |
68 | 94 | 125 | 160 | 201 |
1045 | 1071 | 1101 | 1137 | 1177 |
−67 | −93 | −123 | −159 | −199 |
−498 | −909 | −1463 | −2183 | −3096 |
クレジットカード決済をせずにそのままになっているカードはないか
クレジットカードを作ったのですがほとんど使わないために、
口座をそのままに残して、カードだけどこかへしまいわすれて、
放ったらかしにしている場合がある。
卒業や転勤、転職そして移住などしたら、
いらない口座がたくさん増えてしまう。
いらない口座が多数存在すると安全性にかけるといって、
そのままにせずに解約することもある。
クレジットカードの支払残(未払)があるのに、
カードを使わずにどこかへしまって忘れていたり、
口座をそのままにしておくと、
ブラックリストになる可能性がある。
注意点は、住宅ローンを組むときまでに、
未払の借金は清算しておかなければならない。
しかしどんなに考えても本人は全く身に覚えがなく、
まして借金が焦げついたとは考えられない。
しかし住宅ローンを申し込むときは、
念のために信用情報機構を訪ねて確認しておくのが得策です。
カード社会といわれる現在は、知らないうちに、
身に覚えのないクレジットローンが組まれていることがある。
本人は一回だけの使用で後は使っていない、
既に支払いは済んでいるいるはずだと勘違いしていることもある。
現在は使っていないクレジットカードでも、以前一回でも使って、
後は全然使わなかったカードがないか、
通帳記入をせずにほったらかしにしているカードはないか。
決済日に通帳に預金残高がなく、
引き落としが行われていないカードはブラックに載ってしまいます。
クレジットカード作ったのはよいが、
初回の一回だけ使って、その後はさみを入れたカードはないか、
住宅ローンの申し込みをした後で、
今一度確認しておく必要がありますよ。
なぜならそれの支払いが行われず焦げ付いていることもよくある話、
過去にそれが原因で、住宅ローンが下りなかったケースもよくおこっている。
たとえ1000円であっても、
もし焦げ付いていれば、個人信用保証情報機関に、
ブラックとして残されていることがあります。
サラ金とは無縁な人でもブラックに載っていれば、
銀行の融資の審査に通りません。
未払のクレジットカードの借金がないか、
調べて、あればすべて整理しておく必要がある。
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クレジットカードの口座でつぶしたカードはブラックになる
アメリカの賃貸住宅事情
不動産購入資金を消費者金融会社とクレジットカード会社のキャッシングで払って、その後日本政策金融公庫で借り換える
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不動産投資のローンが受け安いところ
区分所有マンションから不動産投資を始める
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創立50周年を迎えたJCBカード
商工ローンからの借り入れは法人で借りる
クレジットカードでの支払いは、発生主義で記録する
成功大家はものすごいキャッシュを手元に確保している
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日本の賃貸住宅とアメリカの賃貸住宅は違うのでしょうか
アメリカでは、築年数は必ずしも重視されず、
実際の使用に堪えるかという点がもっとも重視される。
それゆえ、数十年〜100年以上前の物件であっても、
修繕を重ねながら、未だに物件価値がゼロにはならずに、
資産として評価されている
アメリカでは賃貸住宅の比率は約3割です。
アメリカの不動産業者は基本的にアパートのような賃貸物件を扱っていないみたい。
なので、スーパーの店頭や、ガソリンスタンドに置いてある無料のアパート情報や、
新聞やタウン誌などに掲載されている不動産情報で、賃貸物件を探すことになる。
最近ではインターネットで探す人が増えているいる。
アメリカは賃貸物件をほとんど取り扱っていないので、
賃貸住宅を探すのは自分で探すのが一般的です。
入居募集中のアパートには、入居者募集の看板や、
旗、風船などが付けられており、それが目印になります。
多くの賃貸物件は、最低契約期間が半年から1年で、
住み始めてからの短期での退去は、高額の解約金が発生したり、
1年契約の残りの家賃を払わなければならない所が多い。
保証人は要らないみたい。
でも、収入やクレジット歴による資格審査が当然ある。
敷金は一か月のところが多い。
もっとも、アメリカでは土地に対する執着が少なく、
生まれ育った場所にも固執しないので、
有利な条件を求めて簡単に移動します。
賃貸物件を買う時に最も苦労するのが、融資を引くことです。
絶対自信のある案件なら、それを現実のものとするために、
資金集めに走り回るべきでしょう。
自ら立てた投資計画をじっくり振り返って再検討し、
よくプランを練る。
知恵を絞って、銀行に対しても、
素晴らしい物件だと訴える。
もっとも、不動産を購入したくても、銀行の貸し渋りに遭えば、
あきらめてしまうことになる。
しかし、これを乗り越えて次に行くんだという、
夢に向かった強い意志があればあきらめません。
特に築古物件だったり、本業の属性が悪かったり、
開業したばかりで、実績が無かったりという場合、
銀行、信用金庫、ノンバンクから相手にされません。
住宅ローンには、寛大な銀行も投資用物件には厳しいものです。
しかしここであきらめては、不動産投資はできない。
たくさんの金融機関を走り回ってもよい返事がもらえない。
門前払いばかりが続く。
こんな時、日本政策金融公庫があります。
日本政策金融公庫では、投資用ではなく、
事業資金として貸します。
しかも、固定で低金利というものです。
国からお金を借りる。
言葉でいえば簡単ですが、なかなか大変です。
しかし事業資金なら比較的楽に借りられます。
不動産物件を買おうとしているときに、窓口に行って、
こういう物件を取得したいのですが融資してもらえますかと打診しておく。
実は、日本政策金融公庫では、購入時の資金を借りたいと言えば、
融資担当者からよい返事が聞けることが多いのです。
融資はできますが、融資実行は抵当権設定後になると言われます。
つまり、日本政策金融公庫には銀行や、
信用金庫にはない特殊なハードルがあるわけです。
繰り返しになりますが、日本政策金融公庫の融資姿勢は、
特別な決まりになっている。
それは、買った後なら貸してあげますというものです。
買うために借りに行っているのに、買った後なら貸すという。
どうも歯切れが悪い
なので、クレジットカードのキャッシングからであろうと、
消費者金融のキャッシングであろうと、どこからでもよい、
とにかく、あらゆるところから借金してお金を集める。
ちなみに、消費者金融は、電話による居住確認と、
勤務先確認ができれば融資されます。
つまり物件購入のためのつなぎ資金という概念でお金を集めに回るわけです。
ただし、闇金からは絶対借りてはいけません。
そして、そのお金で不動産の代金を払ってしまう。
すると自分名義の抵当権なしの不動産が手に入る。
物件が自分の名義になったら、それを抵当に、
日本政策金融公庫から事業資金を借りる。
自分名義の預金通帳に現金が、日本政策金融公庫から振り込まれる。
そのお金で消費者金融やクレジット会社に返済する。
つまり、消費者金融やクレジット会社からの高金利の借入金を、
日本政策金融公庫での低金利の借入金に借り換えるということになるわけです。
だから最終的に不動産担保ローンは日本政策金融公庫から借りたことになるのです。
クレジットカードの利用限度額を増やす方法についてあれこれ
多くのクレジットカードの利用限度額は、
50万円〜100万円程度に設定されているために、
100万円以上のものを買おうとすると、
カード利用限度額がいっぱいになってしまう。
クレジットカードの利用限度額は、申請を行うことによって、
最大で1.5倍まで増加させることができます。
利用限度額50万円のクレジットカードなら、
最大で75万円です。
もっとも、増加させるには、年収や年齢、
支払い履歴などの審査にパスする必要があります。
なお、1度、申請を行って利用限度額を増加させると、
その後、半年間は申請を行うことはできません。
なので半年過ぎてからまた申請すればよいです。
なので、1枚のクレジットカードの利用限度額が1年間に増加する額は、
最大で、1.5×1.5=2.25倍になる。
それでも、ちょっと物足りない方は、複数のカードを作るべきです。
その方が1枚の利用限度額を増やすよりも簡単かもしれない。
利用限度額50万円のクレジットカードを3枚持てば、
利用限度額は150万円になる。
また裏技として、支払金額の早期返済を申し出る方法がある。
つまり、クレジットカードの前倒し返済です。
本日が8月15日だとします。
クレジットカードの支払日が9月2日の場合。
支払額が50万円とします。
このとき、クレジットカード会社に電話して、9月2日支払い分を、
今、支払いますと申し出てみましょう。
そうするとオペレーターが銀行振り込みで支払いができますと言うはずです。
そこで指定された方法で50万円をカード会社に支払うと、
50万円分の利用限度額が復活するわけです。
その後、クレジットカードを使ってまた新たに、
ものを購入できるわけです。
しかし、すべてのクレジットカード会社でこの方法が使えると限りません。
なので、早期返済を打診するときは、
支払った分の利用限度額が復活するかどうかは確認する必要はあります。
もっと、クレジットカードの利用限度額を増やしたいときは、
VISAデビットカードを使うことです。
VISAデビットカードとは、
VISAカードと同じように使えるキャッシュカードです。
クレジットカードと違う点は、カードを使用した際に、
銀行口座からその金額分が引き落とされる点です。
つまり、銀行口座に入れている金額が、
そのままクレジットカードの限度額になります。
よって銀行口座に現金をたくさん入れておけば、
その分だけ使うことが可能です。
ちなみに、VISAデビットカードには、
通常クレジットカードの作成に必要となる審査がありません。
なので、事情があってクレジットカードを作れない方にとっては、
唯一VISAマークの付いたクレジットカードの代わりをするカードになります。
VISAデビットカードには、スルガ銀行VISAデビットカードと、
楽天銀行デビットカードの2種類がある。
両方とも、銀行のキャッシュカードに、VISAデビットの機能がついており、
通常のクレジットカードとまったく同じように使用できる。
クレジットカード限度額引き上げは出来るのですか
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比較的大きな融資額になる不動産には融資目標額に届かない担当者には、
年後半には格好の融資先に映るらしい。
最も不動産には特有のリスクがありますので、融資がすんなりいくかといえば、
難しいことは確かです。
最近では、都銀のりそなが、アパート事業者への融資に力を入れ始めていますし、
地銀でもそういう動きはあります。
もっともりそなの場合は、収益還元法で評価するようになっています。
以前は積算重視で、自己資金が物件価格の3割必要でしたが、
このところ、柔軟になっています。
銀行で不動産投資のローンが受けられないときには、
日本政策金融公庫は担保設定に問題がありますので
購入にはあまり向きませんが、リフォーム資金とか、
設備資金融資には使いやすいです。
最も手軽なのは、やはりノンバンクでしょう。
中でも日本保証というノンバンクは使えます。
金利は10%と高いですが、不動産担保ローンとして、
何より長期に融資してくれるわけです。
ここは以前、経営破たんした武富士を買い受けたノンバンクです。
銀行には系列の保証会社がありますが、
中には保証会社を持っていないところもあり、
そうした銀行などの保証を請負っています。
ノンバンクといえば、もう一つライフ住宅ローンです。
ライフ住宅ローンは、担保があれば融資をするというところです。
一件目に自己資金で購入している不動産を活用して資金調達することができます。
自己資金で買った不動産は収益を生むのみならず、担保として使えます。
一件目に自己資金で購入している不動産や、抵当権のついていない不動産があれば、
それを共同担保にすることで、不動産購入資金の融資をしてもらえます。
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銀行属性が悪く、低所得の場合、多くの投資家が受けられるアパートローンや、
不動産投資ローンは受けるのは難しいものです。
また、日本政策金融公庫や地方自治体と各地域の信用保証協会の、
創業支援融資制度が普及し、一般的には、賃貸業を開業するための融資を、
受けることが出来ます。
もっとも、これから賃貸業を始めようという人が、
いきなり高額の購入資金の融資を受けて、
不動産投資を始めることが出来るかといえばこれも難しい。
日本政策金融公庫は零細企業への融資を主目的においていることから、
融資限度額は原則4800万円となっており、
アパートなどの集合住宅購入にはハードルが高い。
というわけで、日本政策金融公庫や、各地の信用保証協会は、
不動産投資開始に際して、小規模不動産を購入する資金や、
所有物件のリフォーム資金の融資を受けるには使える金融機関です。
区分所有マンションから不動産投資を始める場合は、
融資に頼らずに、自己資金で購入することが一番です。
]]>
クレジット会社系のノンバンクには、無職や所得ゼロでも、
融資してもらえる所があるのですが、
それと同じように在職中に銀行カードローンを作っておけば、
その後職を失って、無職になっても、
そのカードローンで自由にお金を使うことができます。
また自営業の方で当座預金をしている場合、
銀行との間で当座借越契約を結んでおけば、
カードローンと同じ仕組みを利用することができます。
当座借越契約は、銀行の当座預金残高がなくなった場合、
一定の限度額まで(極度額という)借りられるものです。
預金残高はマイナス表示になりますが、
もっとも、銀行総合口座で定期預金をしていると、
それを担保に、預金を引き出すと普通預金がマイナス残になります。
これと同じことで当座借越契約は、あらかじめ銀行と極度額を決めておいて、
定期預金などなくても極度額の範囲内で自由に使えるローンです。
ちなみに、定期預金がある場合は、通常の90%まで可能ですが、
当座借越契約を結んでいれば、預金がなくても、資金が必要な時は、
銀行からの借り入れが可能なシステムです
例えば、極度額3000万円の当座借越契約を結ぶと、
いつでも、3000万円まで借り入れができるわけです。
もっとも、この当座借越は資金に余裕があるときは、
使わずにおけば、支払利息は発生しませんし、一時的に売り上げが増大し、
運転資金が必要になる時に、非常に使い勝手の良い金融商品です。
つまり、必要な時だけ使うことができますので、
自分のお金と同じことになるわけです。
ただし、この当座借越し契約は、無担保での設定は難しいだろう。
土地などがあり、それを担保に入れることで極度額が決まるでしょう。
もっとも、担保がないときは、額は少ないが、
銀行系カードローンを作っておくと便利です。
カードローンも当座借越と同じように仕組み、
使いたいときに使えるもの。
最近は限度額500万円など大型のカードローンができています。
ただし、カードローンの金利は通常の利息よりも高い。
それでも、5〜10%ぐらいですので、運転資金が一時的に増大し、
短期的に資金が必要な時には便利です。
ちなみに、担保がある場合に、それを担保に入れて、
カードローン(有担保カードローン)を作ることも出来る。
これなら支払利息を低く抑えられる。
無担保カードローンも、有担保カードローンも同じもの。
違うところは、有担保カードローンの方が担保を差し出すため、
金利が低いという違いだけです。
特に予期せぬ急な出費には普通の融資を申し込んでも、
時間的に間に合いませんので、急な資金繰りで苦しいとき、
ずいぶん助かるわけです。
ただし、くれぐれも使い過ぎには注意すること。
あくまでも緊急用。
その後、資金の余裕が出たときは、いち早く完済(一部返済)して、
支払利息の軽減を測るべしでしょう。
もっとも無担保カードローンの場合は、年齢制限を60歳にしている銀行が多い。
この場合、60歳までは借入できますが、
60歳を超えると借入できない(返済のみ)になる。
以上、当座借越(銀行カードローン)についてでした。
我が国唯一の国際ブランドであるJCBは、2011年に創立50周年を迎えた
業容拡大のため海外に活路を見出す戦略に打って出た。
JCBは、1961年に旧三和銀行系のクレジット会社として設立され、
1981年から独自に海外展開を開始。
JCBは、国内では敵なしですが、
しかし海外展開で、VISA、マスターの二強と渡り合うのは、
さすがに厳しいものがあります。
その中でも、現在はVISAの一人勝ち状態です。
そこで、カード業務や海外事業業務以外に、
ターゲットを個人から法人にも向け始めました。
JCBはカード発行業務や加盟店獲得業務、ブランドビジネス、
ネットワーク業務の4つの分野で稼いでいます。
国内外で6000万の会員を持ち、
取扱高9兆円を上回る国内最大手の地位を築いています。
JCBは1995年、他のクレジット会社との共同出資で、
日本カードネットワークJCNを設立し、
加盟店と、カード会社の間で決済できる独自の、
ネットワーク事業を展開しています。
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商工ローンには手を出すと、もう他から絶対借りられません。
商工ローンは金利を考えただけでも非常に高い。
なので借り続けるだけでも自殺行為に近い。
やむを得ず借りる場合には、ごく短期間に限定して借りることです。
そして不幸にも、その借入の最中に決算期を迎えてしまったら、
そのまま借りっぱなしにしないで、
とにかく、何が何でも決算期末前には一旦返済することです。
普通は商工ローンから借り入れるとすぐに生き詰まる。
商工ローンにお世話になっていることが銀行にわかってしまえば、
もうその後の取引は一切できません。
もし、中小企業であっても、いくつかの関連会社を持っていれば、
その銀行の中に存在を知られていない会社があったら、
そういう会社を窓口にして商工ローンを借りることです。
銀行に存在を知られている関連会社は、
決算書を見せてくれと言われますのでできないはず。
ちなみに、個人信用情報データベースは、あくまでも個人のもの、
社長個人が商工ローンや消費者金融から借金をすればわかってしまいますが、
会社が借りていればそれを調べる術はありません。
つまり法人については、そんなデータベースは存在しませんので、
銀行は調べようがありません。
もっとも、銀行にわからないからといって、
商工ローンから借りていいというものではありません。
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クレジットカード支出の管理法は、使った時に記録管理する発生主義と、
引き落とし前にクレジット会社から届く請求明細で管理する引き落とし主義に分けられる。
例えば、3月31日に大家さんがクレジットカードで書籍を購入した場合、
書籍を購入したという取引の事実は、3月31日に発生しています。
しかしクレジットカードの引き落としは翌々月の5月28日だったとすれば、
発生主義と、引き落とし主義のどちらが正しい記録といえるか
引き落とし主義で取引の記録をしていると、
3月31日が決算日であった場合、その期の決算書には、
書籍を購入したという事実が決算書に現れず、翌期の決算書に現れます。
これでは、せっかく決算を行っても、ビジネスの実態を反映せず、
全くのビジネスに役に立たない決算書が出来上がってしまいます。
企業会計原則はすべての費用および収益は、
発生主義により記録しなければならない旨が明記されている。
家計管理の際、現金で支払った分と、
クレジットカードで支払った分の管理が上手くできず、
支出を膨らませてしまいがち。
カードで支払った分が口座から引き落とされるのは、
翌月か翌々月になるため、口座には現金が残ることから、
ついつい使いすぎてしまいがち。
発生主義は、使った分を月末に、
クレジットカード引落し専用口座に入金するなどして、
実際の現金を調整しなければならない。
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キャッシュポイントを高くしておけば、
万一、空室が増えた場合や修繕が発生しても、
あたふたとあわてることなくじっくりと、
次の手を打つことができそうです。
手元現金が潤沢にある場合、ここ一番の投資案件が出てきた場合、
素早い決断ができます。
任意売却による割安物件の買収もその一例です。
つまりキャッシュポイントが高いと、まさかのピンチにも、
ここ一番のチャンスにも対応しやすくなります。
不動産投資の場合は、どうしても借り入れに頼りがちになりますが、
借り入れに依存する投資は、景気の波を受けやすくなる。
なので、キャッシュフローを豊富にしておく努力はどんな経営にも不可欠。
経営戦略が立てやすく、思わぬグッド案件が迷い込んでくることもあります。
キャッシュが豊富であれば、そのような時に優位に立てるのです。
つまり、新しいプロジェクトや、グッド案件が現れたとき、
千載一遇のチャンスが訪れたときに、
動機善なりや、私心無かりしかの一点で挑戦できるわけです。
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ライフ住宅ローンなどのノンバンクはもちろんのこと、
スルガ銀行や、オリックス銀行などでは、
ワンルームマンションにセカンドハウスローンとして、
融資を行っていますが、もっとも、
区分所有マンション1、2戸だけでは、
空室になった場合家賃収入から返済できないので、
区分所有マンションは融資を受けるのに不利であるとか、
少額の案件も高額の案件も、銀行員の手間は同じなので、
高額な融資の方が取り組んでもらいやすい。
なので、銀行はワンルームマンションのような少額の融資を好まない。
といわれますが、不動産賃貸業としての実績があって、
財務内容が良ければ、事業者として融資を受けられるのです。
ワンルームマンションは一般に批准価格(取引事例比較法)で、
購入することが多いのですが、もっとも物件選定には、
利回りで足切りしていく基準もありますが、
もう一つ基準があります。
それは、金融機関の担保評価が、価格の9割を占めるというものです。
例をあげれば、600万円の価格の物件があるとします。
この物件に対する金融機関の担保評価が、仮に450万円とします。
この場合、銀行という金融のプロの目から見て、
この物件の価値は、450万円であるということになります。
450万円の価値のものに、600万円の金額を支払うのは、
割高な買い物であるということになります。
この物件を購入する際に、理想な金額は、
450万円以下ということになりますが、
しかしそこまで値切って購入するのは、
なかなか難しい所がありますね。
ならば、妥協できる線が、9割融資になります。
どういうことかといえば、450万円の担保価値のある物件であれば、
500万円の金額で購入申し込みを行い、50万円の自己資金と、
450万円の融資を用いて購入するわけです。
9割融資の基準を用いれば、物件に対して余分なお金を払う心配がなくなります。
銀行は通常、保守的な担保評価を行いますが、
最悪でも、物件を処分することになった際には、
担保評価の金額ぐらいなら、次の買い手が見つかるという予測を、
立てることができるのです。
というわけで、物件の選定は、金融機関に融資可能額を確認して、
融資可能額から購入価格を算出して、9割の融資と、
1割の頭金で物件購入するということになります。
しかしこの9割融資を受けて物件の購入しますと、
キャッシュフローが非常に少ないということがあります。
マンションには、ローンの元利金返済のほかに、
管理費や、修繕積立金が必要ですし、
物件の固定資産税もかかってきます。
これらをマンション経営の必要経費ですので、
家賃収入からこれらの費用を差し引けば手元にほとんど残ってきません。
なので、ワンルームマンションは、ローンが組める場合であっても、
現金購入をお勧めします。
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ワンルームマンションは、一般に取引事例比較法で、
購入することが多いのですが、もっとも物件選定には、
利回りで足切りしていく基準もありますが、
もう一つ基準があります。
それは、金融機関の担保評価が、価格の9割を占めるというものです。
例をあげれば、600万円の価格の物件があるとします。
この物件に対する金融機関の担保評価が、仮に450万円とします。
この場合、銀行という金融のプロの目から見て、
この物件の価値は、450万円であるということになります。
450万円の価値のものに、600万円の金額を支払うのは、
割高な買い物であるということになります。
この物件を購入する際に、理想な金額は、
450万円以下ということになりますが、
しかし、そこまで値切って購入するのは、
なかなか難しい所がありますね。
ならば、妥協できる線が、9割融資になります。
どういうことかといえば、450万円の担保価値のある物件であれば、
500万円の金額で購入申し込みを行い、50万円の自己資金と、
450万円の融資を用いて購入するわけです。
9割融資の基準を用いれば、物件に対して、
余分なお金を払う心配がなくなります。
銀行は通常、保守的な担保評価を行いますが、
最悪でも、物件を処分することになった際には、
担保評価の金額ぐらいなら、次の買い手が見つかるという予測を、
立てることができるのです。
というわけで、物件の選定は、金融機関に融資可能額を確認して、
融資可能額から購入価格を算出して、9割の融資と、
1割の頭金で、物件購入するということになります。
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収益物件を購入することが出来れば、あとはリフォームです。
物件を安く買うことができれば、手元に現金が残り、
リフォームを、行うことも可能ですが、
物件自体に、現金を多く使ってしまった場合、
リフォーム費用を融資によって調達する手もあります。
実は、リフォーム費用を非常に低い金利で、
融資してくれる金融機関があります。
それは日本政策金融公庫という政府系の金融機関です。
日本政策金融公庫をお勧めできるのは、
国の税金で運営されている、
国民のための金融機関だという点です。
なので、融資が通りやすいです。
日本政策金融公庫は、民業圧迫にならないように、
いたって、控えめに存在していますが、
各地に支店があり、地元密着型で利用しやすい金融機関なのです。
雰囲気としては、郵便局のような雰囲気の銀行といったところでしょうか。
サラリーマンには、なじみの薄い金融機関ですが、
足を運んでみると、とても親切に対応してくれます。
自己資金が少なくても、年齢に関係なく、
税金さえちゃんと払っていれば、一見さんでも普通に応対してくれます。
提出書類として、借入金がある場合は借入金残高のわかる書類、
それから、運転免許証、固定資産税などの納付書、
預金通帳などの提示を求められます。
日本政策金融公庫を利用するメリットは、それはなんといっても、
低金利かつ固定金利であるということです。
リフォームの費用は5〜10年返済で、1.5〜2.5%の固定金利。
物件自体の購入費用ならば、10〜20年返済で、
同様の固定金利となります。
さらに特色として、2つあります。
一つは、手数料がとにかく安いことです。
通常の銀行なら融資総額の数%という形で手数料を取り、
他に保証会社の保証料がかかってくることがありますが、
日本政策金融公庫の場合は、手数料は、なんとゼロ円です。
印紙代が数千円と、振込手数料が1000円程かかる程度です。
もう一つ、日本政策金融公庫の特徴は、
少額の融資でも、相手にしてくれること。
通常、100万円前後の少額の融資の場合、
民間の銀行では、あまり取り扱ってくれません。
もっとも、取り扱ってくれるところもありますが、
たいていは少額のものは、マイカーローンとかリフォームローン、
教育ローン、フリーローンの名称のパック商品となっており、
不動産で利用するような低金利固定融資には、
なかなかならないものです。
しかし日本政策金融公庫の場合、普通にご子息様の入学資金のお借入、
50万円でお申込みですねという会話がされています。
あの低金利で、そのくらいの額の融資をしても、
取れる金利は、タカがしれています。
国民の納税に支えられているから、
立派に事業として行ってくれているのですね。
これは本当に助かります。
初期のうちは、何かとお金がかかります。
だからこそ、金利が安く、手数料の安い融資を利用することは、
成功する、賃貸業には見逃せない要素だと思います。
申し込んでから、1週間ぐらいで面談があり、
融資がOKになれば、銀行口座に総額を振り込んでくれます。
役場や、ハローワークに行くように気楽な気持ちで言ってみてください。
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たいてい金融機関に持ち込むと、銀行員はすぐ担保価値といい始めます。
担保価値とは、その不動産を処分した時に回収できるであろう価値です。
もし、大家が返済を滞って、金融機関が不動産を取得した場合、
その不動産を売り払って、いくらで回収できるかという視点です。
この金額は、たいてい売り出し価格よりは低くなります。
下手をすると、売値の半額だったりします。
金融機関内部での担保価値計算はかなり保守的です。
処分価格なので、不動産が持っている稼ぎ出す力は考慮しません。
もう一方の収益価値とは、
不動産が持っている稼ぎ出す力を評価する方法です。
収益還元法の中で最も単純なのは、直接還元法です。
シンプルに年間の家賃収入の10年分です。
年間家賃収入1000万円なら、10年分が1億円です。
これは、1000万円÷10%=1億円です。
つまり、不動産投資家の1つの指標である利回り10%なると考えます。
たいていの場合、収益価値の方が処分価値(担保価値)よりも高く出ます。
融資を受ける者の最大の関心事は、
金融機関が担保価値と収益価値のどちらで見るかになります。
最近は、収益還元法で物件価値を見る金融機関はほとんどありません。
しかし、収益還元法での計算を採用する金融機関であっても、
担保価値も見ます。
そして収益価値と担保価値のどちらか低い方で、
評価する金融機関が多いです。
一般に収益価値は担保主義の計算方法よりは、
高めの物件価値になることが多いです。
なお、不動産ファンドなどは、売却までのネットキャッシュフローである、
家賃収入−各種経費と、想定売却価格の合計額を最大化するところを狙っており、
所有期間中の家賃収入と、売却時の売却額合計を割り戻して、
現在価値を求めることを、計算方法の一つにしています。
ディスカウントキャッシュフローといって、
つまり割引率を決めて、現在価値に割引くという方法(DCF法)を取っています。
もっとも、最近は、収益還元法で物件価値を見る金融機関であっても、
担保価値とを見比べてみて、どちらか低い方の金額に決まることが多く、
しかも、その全額の融資とは、なかなかいかないものです。
たいていは、評価額の7掛けとかいって、担保掛目を入れてきます。
こればかりは金融機関の方針なのでどうすることも出来ません。
一時は、物件価格の100%融資の銀行もありました。
さらにこれに加えて、諸費用まで貸し出すオーバーローンもありましたが、
最近の金融機関のほとんどは、
評価額に掛け目を入れて融資するところが多くなりました。
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翌月一括返済のマンスリークリア方式の借入、
ショッピングの3種類があります。
そこで、それぞれの取引経過について別々に引き直し計算するのが原則です。
計算の結果、キャッシングで過払いが発生したら、
ショッピングの未払金からマイナスして、過払い金の残高を確定することになります。
キャッシングとショッピングとは、別々の計算書によって、
引直計算することになるが、ショッピングの利息計算は、
少々複雑で、手数料も付いたりするので、
キャッシングとは別に引直計算をするが、
引直計算をしても過払いになることはあまりないので、
ショッピングについては、計算しなくていいかもしれません。
リボ払いと、マンスリークリアとを別々の計算書で引直計算をし、
それらを合算して過払い金の返還請求をすれば、
クレジット会社は、和解に応じてくれるはずです。
過払い金の返還は容易ではないですが、
過払い返還請求では、借り手が必ず勝てるので、
相手のクレジットカード会社や、金融会社の口車に乗らないことです。
取引経過を相手の会社が出してこないときは、
残債務がほとんどなくなっているか、
過払い金があるに違いないと疑ってみる必要があります。
取引経過がなくても、過払い金を計算する方法がいくつもあります。
過払い金が100万円を超えるようなら、弁護士を立てても十分ペイする。
簡易裁判所に訴える場合は、司法書士を代理人にすることができます。
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全国のほとんどの普通銀行と信用金庫は保証協会と契約しています。
そのために、国内の中小企業であれば、
一部の例外業種を除いて補償対象となり、
金融機関を通して保証協会を利用できます。
保証協会への申し込みは、通常、金融機関を通して申し込みます。
保証協会や保証会社がする保証は連帯保証ではない
地域密着型の中小金融機関に融資の相談をしに行くと、
よく言われるのが、信用保証協会付でないと受けられません。
とか、保証協会の審査に通れば、お貸しできますよという言葉です。
個人の場合でも法人でも、銀行から融資を受ける場合、
連帯保証人を要求されます。
信用保証協会は、中小企業への資金調達を、
スムーズにするために設立された公的機関で、
全国に52法人あります。
銀行からお金を借りたいといっても、
金融機関からの信用が不足していると貸してもらえませんが、
信用保証協会の保証が着いたら、
たとえ事業者が借りたお金を返せなくなったとしても、
信用保証協会が肩代わりしてくれるので、
貸してもらいやすくなるわけです。
しかし融資を受ける際に、保証協会や保証会社が債権者のために、
債務保証する場合は、連帯保証ではなく、
あくまで、ただの保証に過ぎないわけです。
債務者の連帯保証人代わりになってくれる機関ではありません。
ただの保証に過ぎませんので、催告の抗弁権も検索の抗弁権もない。
同じ保証でも、一般の人がなる個人保証と
保証協会のような公的保証では、性質が異なります。
中小企業向けの信用保証協会の代位弁済までの流れを見れば、
この違いは明らかです。
信用保証協会は、借主である中小企業が返済できなくなったときに、
銀行に代位弁済をしますが、返済を滞っても、
直ちに代位弁済することはまずありません。
普通は延滞をしてから、代位弁済まで6か月前後かかります。
代位弁済の前に、債務者が本当に返済不能かどうかのチェックを、
銀行にさせる。
そして、精一杯の取り立てをさせたうえで、
それでも回収できないものだけを、保証しようとします。
保証協会は保証をしますが、あくまでも連帯保証人ではなく、
普通の保証人であることになります。
ただし信用保証協会付といっても、通常は、
保証協会の代位弁済は残債の80%であり、
万一の際、融資した金融機関が20%分を負担しなければなりません。
そのため、20%は信用保証協会なしの銀行独自の審査による融資、
いわゆるプロパー融資をしているのと同じことになり、
審査が厳しくなる金融機関もあります。
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離婚後の連帯保証人についてですが、
夫の浪費癖と性格の不一致により、
協議離婚という結末はよくあります。
その場合、夫婦には、住宅ローンが残っている場合があります。
例えば、8年前に3000万円で買ったマンションがあったとします。
そのローンが、残っている場合、奥さんが住宅ローンの、
連帯保証人になっていることが多い。
現在の所有権は100%夫名義、ローン残債2200万円で、
現在価値は売却しても、1200〜1300万円にしかならないとすれば、
もし夫がマンションを売却しても、差額1000万円の負債が残る。
もっとも、抵当権がついているので抵当権を消さなければ、
マンションは売却できないはず。
彼女は、元夫とのかかわりを一切立ちたいという気持ちが強いので、
弁護士に相談して自己破産を選択。
彼女の債務は、連帯保証債務2200万円のみで資産はない。
精神的に疲れ果てたこともあって、実家に戻って親と生活。
その後、彼女は、自己破産を申し立て、無事に免責がおりる。
費用も法テラスの法律扶助制度を利用することができ、
かなり軽い負担で済む。
免責確定後は、心おきなく社会復帰を果たす。
ちなみに、日本司法支援センター(通称法テラス)では、
コールセンターを設けて、専門のオペレーターが対応しています。
法テラスでは、債務整理の相談が、最も多いとなっています。
住宅ローンは夫婦が離婚した時に非常に厄介になりやすいのです。
憧れのマイホームを買った当初は、まさか離婚するなどとは、
思っていませんので、所有権も奥さんと共有名義になっていたり、
ローン債務も連帯保証や連帯債務と、資産、負債の両面において、
権利義務関係が複雑になっている場合が多いからです。
住宅ローンを抱えて離婚する場合、
法的または、私的な整理のような処理に順次移ります。
自宅の売却が上手くいかない場合、自己破産を考えることになる。
最終的に、自分の所有する資産と負債をよく整理して、
負債の方が多ければ、自己破産・免責の手続きでリセットするのもいい。
離婚という手続き自体が一つのリセットなので、
これと併用して、自己破産して過去の債務を清算するのは、
考えようによっては、非常にすっきりして良いと思います。
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最近、インターネットに関連して、クレジット会社から、
買った覚えのない商品代金を請求されて、銀行口座から、
引き落とされてしまったという事件、トラブルが増えています。
インターネット上で、商品を購入した場合に、
クレジットカードで、代金の決済をする方法がある。
クレジットカードで、決済する場合には、
消費者は、販売業者に対してカード番号などのデータを、
インターネット上で送信します。
販売業者は、受け取ったデーターをもとにクレジット会社に、
立替え払い請求をし、クレジット会社は、
消費者の銀行口座から引き落とすことで、
決済が終了します。
店頭でのカード決済の場合と違い、
消費者は、署名を求められることも、
クレジットカードの所持も確認されませんし、
未成年かどうかもわかりません。
行われる手続きは、送信データとクレジット会社の、
会員記録とを、照合するだけです。
つまり、誰かにカード番号を知られてしまえば、
その番号を悪用することで、インターネット上で、
他人名義での商品取引が簡単にできてしまう。
買った覚えのない品物の代金請求をクレジット会社からされて、
銀行口座から引き落とされた。
クレジットカードと連動したオンラインで、
代金の支払いをしていたので、
暗証番号が、盗まれたとしか思えない。
この場合、実際に購入しておらず過失もなければ、
代金の支払いをする必要がないはず。
しかし証拠がないため、自分が購入していないと相手に、
納得してもらうことは大変だし、ほとんど認められない。
泣き寝入りするしかない。
また初回に登録しておけば、
カード番号をいちいち入力しなくても、
クリックするだけで、取引が成立するシステムになっている。
なので、未成年の子供でも、
クリック一つで、親のクレジットカードで買い物ができ、
実際に品物が家まで届けられ、
引き落としは、期日になれば、
親の銀行口座から自動的に引き落とされる。
口座に残高がなくても、カードローンから、
引き落とたされるシステムになっている。
そのため、銀行からカードローンの残高不足で、
引き落としできませんたという知らせや、
返済が行われていないという知らせがあって、
初めて親は気づく。
結局、それまでに、引き落とされたものは、返ってこない。
しかも、まだ支払っていないものも、
支払わなければならない。
これも泣き寝入りである。
それ以前に、クレジットカード会社は、利用明細を送ってこない。
利用明細は、インターネットでしか、
表示されないシステムに、
自動的にプログラムされてしまっている。
利用規約に、チェックを入れるように仕組まれているため、
利用明細書は送られてこない。
親は気づかない。
最近では、電子署名で、本人の確認をする方法もありますが、
まだまだ、普及していない。
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クレジットカード以外にも、たくさんのカードがありますよね。
交通機関で使えるカード、銀行のキャッシュカード、
コンビニで使えるプリペイドカード、量販店の会員カード。
スーパーのポイントカードなど。
貯めたポイントをお金代わりに使える、
ポイント還元の特典が付いたカードはたくさんあります。
カードはいまや、ドンドン進化しています。
SuicaやICOCAはJRや地下鉄の改札で、
自動清算できて便利だと思っていたら、
提携するお店でピッとかざして買い物も、
できるようになっています。
チャージ金額が不足しても、自動的にお金を、
補充してくれるサービスもある。
また、ICカードなどの情報を、
電波で読み取って支払いをすることができる。
こうした仕組みを、電子マネーといいますが、
携帯電話のおサイフケータイ機能、
あれも電子マネーです。
こうした電子マネーの仕組みを使ったクレジットカードも登場している。
これまで、クレジットカードで支払いをするときには、
署名や暗証番号などの本人確認に時間を取られることがありますが、
このカードなら、機械にかざすだけで支払いができます。
いつでもどこでも、ピッとかざして支払いができれば、
とっても便利です。
その反面、実際にお金を使ったという実感がなくなりがちです。
ピッとかざすだけでは、使った気がしないと言われるが、
まさに、カードや、おサイフケータイと、
どう付き合っていくかが問われる時代になりました。
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普通、銀行と融資に関して裁判で争うと、
ほとんどのケースで、債務者は負けています。
なぜ、債務者が負けるのかといえば、
それは証拠がないからです。
融資資料に、頭取のハンコが捺してあれば別ですが、
銀行は、融資が決まっても、融資証明書は出しません。
なので、融資しますと言っても、突然事情により、
融資できなくなりましたと言えるわけです。
たとえ不動産購入で、手付金を払っていても、
残金決済の時に、融資できなくなりましたと言われるとアウトです。
それでは、手付金が流れてしまうではないかといっても、
とりあいません。
銀行は基本的に融資証明書を出しません。
貸してやるという上から目線でしょうか。
もっとも、銀行のローン契約書は1枚しかなくて、
書いたら向こうにとられて、自分の手元には残りません。
いくつか借り入れをしていると、どの借入に誰が連帯保証を、
していたのかということが、わからなくなってきます。
それを教えてくれといってもなかなか教えてくれません。
それでも皆、銀行を疑うことをしません。
なので、裁判になっても勝てるわけがないのです。
というわけで、ローン契約書などの必要書類などは、
極力コピーを取るなどして、
証拠を、残しておかなければなりません。
なぜなら、すべて自己責任取られて一巻の終わりです。
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不動産投資の失敗が増えている
金融機関がフルローンやオーバーローンを出せるのは
インターネットにおけるクレジットトラブル
総量規制と指定情報金融機関
クレジットカードから不動産担保ローンまでTOP
クレジットカードを持っている人は、
何に一番お金を使っているかといえば、
もちろんショッピングです。
クレジットカードの利用額は全体で、年間49兆700億円。
その内訳は、ずば抜けてショッピングが多く、
キャッシングの約9.3倍。
わかりやすく言えば、一人の人が1年間に9万円をショッピングで使い、
1万円をキャッシングするという割合です。
ショッピングは、もちろん飲食店、サービス業、
チケット購入などでの利用も含まれる。
一方クレジット会社の収入の割合はどうなっているか。
クレジット会社の収入は、入会金、ショッピング収入、
キャッシング収入、加盟店からの手数料がありますが
収入全体でみると、キャッシングによる収入が9053億円で、
およそ全体の48%を占める。
次に加盟店収入32%、ショッピング収入13%、
入会金・会費収入7.1%と続きます。
一方、利用額では約9.3倍と、
圧倒的にキャッシングよりショッピングの方が多いのに、
クレジット会社の収入ではキャッシングの方が、
4倍近くも多くなっている。
その理由は、ショッピングは、
もっぱら、手数料不要の1回払いという人が多く、
なかなか収入に結びつかないということ。
また、入会時に特典としてプレゼントを付けたり、
ポイント還元サービスなどをしたりしますので、
その費用負担があるわけです。
利息(手数料)に関して言えば、
キャッシングの利息の方が、ショッピングの手数料収入(利息)より、
少し高めです。
といっても、手数料収入(利息)は、あまり差はありません。
支払い形態は、ショッピングは翌月一回払いがほとんど、
キャッシングは1回払いよりも、
少しずつ返すリボ払いを選ぶ人が主流です。
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クレジットカードの現金化
クレジットカードから不動産担保ローンまでTOP
弱い立場の中小企業や個人事業主の融資戦略は、
借入先を分散させることが有効です。
銀行側の勝手な都合で、融資が下りなければ大変です。
したがってこれからは、あらかじめ何らかの予防策を、
講じておく必要があります。
そのもっとも役に立つ方法が、借入先をなるだけ、
たくさん分散させておくことです。
都銀、地銀、第二地銀、信金、信組、日本政策金融公庫、商工中金。
など借り入れの間口を広げておく。
そして、少額ずつ借りておく。
金融機関とは、実績を大事にするもので、
たとえ、50万円でも、借入れが残っていれば、
立派な融資先として扱われる。
ところが、一旦借り入れが完済されると、
取引解消先という扱いになってしまうわけです。
もっとも、いったん解消先に入ってしまうと、
次に借りようと思った時、稟議が通りにくいし、
融資担当者が、案件を押す理由を書きにくくなるわけです。
銀行における融資案件の稟議書には、
取引実績がありとか、過去返済良好といったことが書かれている。
元々、銀行は保守的なので、金額はいくらでもいいが、
現在も借り入れが残っていて、
かつ、毎月滞らずに返済されていること自体が、
融資を受けようとする際に、一番重視されるわけです。
つまり当面、特に必要のないお金でも、ちょっとの額だけ借りておく。
そして一度の滞りもなく、毎月きちんと返済している人が、
優良借入先となるわけです。
毎月たとえ3万円ずつの返済でも、
一度の滞りもなく、毎月きちんと返済していると、
過去返済は良好と、大手を振って稟議書に書き込まれる。
日頃から、そういうことをしておくだけで、
零細企業や、自営業者は、融資を受ける時、あわてずに済みます。
たくさんの金融期間と幅広く取引して、
返済実績を作っておくことがイザというときの保険になるわけです。
借入金利は、そのための保険料と割り切るべきなのです。
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不動産と金融とは密接な関係にあります。
不動産は金融が動かすものといっても過言ではありません。
福島第一原発の影響で銀行は多額の債務を抱えています。
特に大手メガバンクの損失は群を抜いています。
福島第一原発で信用が皆無の東京電力株を、
相当数保有していた大手メガバンクは、
大幅な株価の下落で、多大な損失を受けているわけです。
生・損保、大企業も同じことが言えます。
さらに震災で被災した地域に、工場や支店を持つ大手企業などに、
銀行は復興のために莫大な融資を行っています。
したがって、当分もう銀行にはお金を貸し出す余力がなくなっています。
大手は貸し出しに余裕がないため、アパート経営の融資は、
大手メガバンクよりも、地銀や信金で受ける必要がある。
金融と不動産は切っても切れない関係にあります。
銀行がお金を貸さなくなれば地価は上がらない。
つまり土地の値段が下がる原因は、銀行が融資の蛇口を占めたことです。
土地を持っている地主は、土地の担保価値が落ちてきている。
なので今はアパート経営をするからといっても融資自体が絞られているのです。
不動産会社、特に中小の不動産会社も不動産を仕入れたくても、
銀行はお金を貸さなくなり、全く土地を購入することができません。
このような時代に盛んに新築アパート経営を進めようとしているのは、
賃貸経営大手のやり方です。
賃貸経営大手は自身でファンドを持っていますので投資できるわけです。
地主の方は、アパート経営はしたかったけれど、
銀行がお金を貸してくれなかったのであきらめたという現実です。
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投資用と居住用の2つに不動産を手に入れようとした場合には、
本業の給与が見込めても、現実は大企業のサラリーマンでなければ,
居住用と投資用の、2つの不動産のローンを組むことは難しいです。
つまり、2つのうちの、どちらかのローンを組むことで、
自分の信用力を、使い果たしてしまっているケースが多いからです。
なので、投資を考えている場合は、居住用を、
居住用を考えている場合は、投資用の物件を購入することは難しいです。
公務員であれば、ローンの審査も通りやすいですが、
勤務年数の少ないサラリーマンや、
会社の信用力がない場合は、ローンが通らないことが多い。
特にワンルームマンション投資を始めた場合、
家賃収入が安定していても、10年後にはローンの返済が、
終わる予定であっても、家族と一緒に住む自宅を購入しようとしても、
ほとんどの銀行で、ローンを通してくれません。
投資用と居住用の2つに不動産を手に入れようとした場合、
自分の信用が毀損していることを知っておく必要があります。
というのも、昨今の不動産投資ブームで、
市場が飽和状態になっていますので、
人口減少で空室率が高くなるために、
金融機関は物件から上がる収益をあてにした融資を、
行わなくなっているからです。
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中古物件は、新築物件よりもかなり安く購入できるにも関わらず、
家賃は、新築価格の80%程度で貸せるのです。
市場価値のないゼロ査定の建物であっても、
新築に比べて、家賃はあまり大差がないのです。
もしも貸家の価格と、家賃の相場が、
正比例の関係にあるとすれば、
価値のないゼロ査定の建物を借りたら、
家賃は地代相当額まで下がって当たり前ですが、
実際は新築物件より少し下がる程度の家賃相場になります。
なので中古物件を安く購入して、賃貸に出す方が、
効率よくお金を稼げるのです。
新築は、経年とともに建物の価値は減価していきますが、
中古の場合は、初めから減価した物件を購入するわけですので、
これ以上下がる余地がないのです。
しかしあまり古くなりますと、今度は修理費用が大きくなってきますので、
メンテナンスに手がかかってきます。
しかしこれは新築物件でも同じことが言えます。
新築であっても、ある一定の時期を、過ぎてくると、
修理費用が家賃収入を食ってしまって、あまり儲からなくなります。
もっとも、中古物件を購入するときは、
中途半端に新しい物件は、値段も下がりきっていませんので、
あえて、20年以上の償却期限の過ぎた物件を購入して、
リフォームなり、リノベーションをして貸し出す方が、
効率がいいのです。
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特に初心者が、地方で築古一戸建てを格安で買って失敗するケースや、
ワンルームの区分所有を買って失敗するケースが増えています。
特にサラリーマンの属性のいい人が、
セカンドハウスとして、住宅ローンを利用して築27年の、
木造一戸建を購入して、賃貸に出そうとしたのですが、
積算評価額700万円、物件価格1260万円。
それなのに融資金額は1300万円出ているわけです。
今ではありえない話ですが、融資の評価の方が高く出るとは、
しかし、せっかく融資が下りたということで投資家は、
この物件を購入してしまった。
本当は、融資が下りたからといってこの物件は買うべきではなかった。
なぜなら、物件を買った瞬間、
資産として600万円(=1300万円−700万円)の、
損失が発生してしまうからです。
それよりも、この物件は、建物が古すぎて修繕費用が高くついたことです。
結局、修繕費用は350万円かかり、当初9万円で賃貸に出していたのですが、
入居者がつかず、結局5か月後に、7万円でようやく決まったということです。
物件価格1300万円+350万円=1650万円かかったのですが、
家賃収入が7万円ですから実質利回りは、
5%ほどにしかなりません。
次に購入したのが、ある地方のワンルームの一室です。
物件価格200万円(管理費と修繕積立金で月額1万円が必要)。
トイレは、3点ユニットで駐車場は無く、築25年です。
バブルの頃、この物件を購入した人の顔を見てみたいです。
この物件を、安さに飛びついて現金買いしたということですが、
結局1年間、入居者はつかず150万円で売却。
売却損50万円が出てしまった。
これも失敗といえます。
しかし、この方はその後、投資先を1棟もの共同住宅に、
方向転換して成功しています。
満室経営を続け、利益を出して、
キャッシュフローも増えているということです。
いろいろ失敗から学んだことが多く、うまく失敗を次の投資に生かしています。
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フルローンやオーバーローンが出る物件は、
担保価値の求め方に関係してきます。
フルローンとは、物件価格全額を、
借入金で賄えるようなローンのことですが、
物件価格と担保価格が同じで、
しかも融資金額と担保価値が同じであるわけです。
オーバーローンとは、物件価格よりも融資金額が上回り、
諸費用分まで含めて、借入金で賄えるローンのことです。
つまり、物件価格よりも、担保価値が大きくなりますので、
フルローンが出せるのです。
担保価値の求め方は、積算価格を求める原価法や、
収益価格を求める収益還元法があるのですが、
フルローンの条件として積算価格で求めた担保価値が、
売値よりも高いことが条件で、収益還元法で求めた収益価格も、
物件価格よりも高い価値が出る必要があります。
さらに融資金額全体の掛け目もあります。
通常であれば、70%程度の担保掛け目を、
100%近くまで調整することによって担保価値を上げて、
担保価値が収益価格と同じくらいまでになることで、
担保価値を基準とする融資金額が高く出ることにより、
結果としてフルローンが可能というわけです。
なので、物件の売値が、担保価値を下回るようなら、
ほぼフルローンが出るわけです。
こういった状況は、リーマンショック前までは続いていたのですが、
その後は、銀行の収益評価が厳しくなりました。
逆に、積算を重視するようになっています。
フルローンが出にくくなったのは、
収益評価が厳しくなったためです。
それにひきつられて、担保掛け目も70%までしか、
見ないという銀行が増えているのです。
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公共料金をクレジットカード払いにすると家計の節約になります
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買った覚えのない品物の代金請求を、クレジットカード会社からされて、
銀行口座から引き落とされたという事件が多く発生しています。
クレジットカードと連動したオンラインで、代金の支払いをしていたので、
暗証番号が盗まれたとしか思えないのです。
この場合、実際に購入しておらず、過失もなければ、
代金の支払いをする必要はありません。
しかし、自分が購入していないと相手に納得してもらうのは大変です。
よくあるクレームとして、クレジットカードの番号を打ち込んで、
閲覧する、アメリカのアダルトサイトを見つけた場合、
お試し無料ということで、のぞいたところ、
クレジットカード会社を通じて毎月数十ドルずつ、
銀行口座から引き落とされていることが分かったといったトラブルが、
起こっています。
対応策として、相手会社に対して、クレームをつけることはできますが、
直接交渉は、英語を使わなければならないなどの弊害があり、
交渉は困難を極めます。
こうした場合、海外のクレジットカード会社を通じて、
調査してもらう方法があります。
いずれにしろ、伝票、請求書は常にチェックすることが大切です。
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改正貸金業法では、総量規制が導入されました。
したがって、多くの多重債務者は、借金ができなくなるのです。
早急に借金の健全化に取り組む必要があります。
貸金に関しての総量規制の内容は、
貸金業者に借り手の返済能力の調査等を義務付けるというもので、
調査の結果、総借入残高が年収の3分の1を超える貸し付けなど、
返済能力を超えた貸付は原則として禁止されました。
ただし、3分の1を超える部分の借金をすぐに、
返さなければならないというものではありません。
したがって、現在、消費者金融などの貸金業者からの借り入れが、
どれだけあるかを把握し、年収の3分の1以上か、以下かを、
まず検討しましょう。
そして年収の3分の1以上の人は、返済能力を超えているとされ、
新たな借り入れをすることができなくなりますの、
借金整理及び家計における支出の見直しなどが必要となります。
また総借入残高が年収の3分の1に達していなくても、
借入残高が徐々に膨らんでいる人も借金整理が必要です。
こうした人も、いずれは、総借入残高が年収の3分の1を、
超えることになるからです。
なお、現在は、5つの指定情報金融機関(全国銀行個人信用情報センター、
株式会社シー・アイ・シー、全国信用情報センター連合会、
株式会社シー・シー・ビー、株式会社テラネット)が設置されており、
借り手の総借入残高が把握されることになります。
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カードでお金とは、手持ちのクレジットカードのショッピング枠で、
現金を立て替える商売のことです。
多重債務に陥っている人は、消費者金融数社で目いっぱい借りていますし、
クレジットカードでも、ローンやキャッシングを頻繁に利用しているため、
これ以上借り入れができないという状況に陥っていることが多いものです。
しかし、そういった人の場合でもショッピング枠は、
まだ、真っ白のままということがあります。
業者はそこに目を付けたわけで、サラリーローンや、
クレジットカードキャッシングで借りすぎて、
首が回らなくなった人には、ある意味において救いの神という技です。
この資金を返済に充てれば、まだまだ自転車操業が、
可能になると考えて飛びつくわけです。
クレジットのショッピング枠でお金を用立てる仕組みは、
まず、お客にクレジットカードのショッピング枠内で、
買い物をしてもらいます。
カードで買えるのはブランド品だけです。
それを業者が8掛けで買い取り、換金するわけです。
つまり、こちらのカードで店にあるブランド品を買い、
その商品を店が8掛けで買い取ってくれるというものです。
つまり、こちらが1万円の商品を買うと、
業者は、8000円で買い取ってくれるというわけです。
カードを利用しただけで、お客はそのまま現金を、
手に入れることができるため大喜びです。
そのお金を、消費者金融の返済に充てようと考えるからです。
一方業者側からすると、8掛けで買い取りますから、
必ず2割の儲けが出るというものです。
しかも、この店では指定したブランド品のみを買わせています。
これは、偽物であろうが本物であろうが関係ありません。
それを売っては買い取るわけで、店内でコロコロ回しているだけですので、
元手は全くかからない仕組みです。
最近はこうした買い取りシステムを利用した商売が激増しています。
ちなみに一般的な現金化スタイルは、
ディスカウント店ではなく、金券ショップでクレジットカードを、
使って新幹線の回数券や商品券などを購入させて、
それを7掛けから8掛けで買い取るというものです。
業者側は、買い取った回数券を金券ショップに持ち込んで、
再び現金に換えるというわけです。
注意点は利用者はその場で現金は手に入りますが、
それは2割引かれた現金が手に入るだけでちゃんと引き落とし日には、
正規の値段のお金を、クレジットカード会社引き落としの、
銀行口座に用意する必要があります。
なのでさらに苦しい状態に追い込まれるのは目に見えています。
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信用保証協会の保証を受けて、いったん融資を受けたら、
次にすべきことは、毎月必ず期日に返済することです。
これを続けていると、それが信用になって、
さらに多額の資金を借り入れることが可能になります。
信用保証協会の保証枠は、無担保で8000万円、
有担保で2億8000万円ですが、自営業者が法人なりしますと、
取締役1人の会社でも、立派な事業者として、公的金融機関から、
繰り返し、低利の事業資金を借りることができます。
同じ公的金融機関である日本政策金融公庫でも、いったん融資を受けたら、
毎月必ず期日に返済することを続けていると、それが信用になって、
さらに多額の資金を借り入れることが可能になります。
ルールに則して手続きするだけで、信用が築かれ、
引き続いて、低利の事業資金を借りることができるのです。
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マイホームは住宅ローンを完済するまで、
資産にならないというのが現実なのです。
住宅を購入すると、家というと資産を持った気分になりますが、
正確には、住宅ローンを完済した時点で、
住宅は自分のものになります。
ということは、30年ローンを組めば、30年後に、
ようやく自分のものになるわけで、それまでの30年間は、
抵当権を持つ金融機関との共有物なのです。
よしんば、明日にでもローンが完済できるとしても、
もっとも、抵当権がついている限り、
自分だけのものではありません。
よく賃貸住宅の家賃は、何年払っても何も残らないが、
住宅ローンは払った分だけ自分のものになるといわれます。
しかし、正確に言うと、住宅ローンを完済するまでは、
自分のものではないわけです。
その証拠に、わずか数か月でもローンのの返済が滞ると、
金融機関からローン契約の変更やローンの一括返済などを求められ、
最悪の場合は、競売にかけられてしまいます。
正確に言えばローンを完済しても自分ものにはなりません。
なぜなら固定資産税という税金がついて回ります。
ためしに固定資産税を払わないと、今度は国に差し押さえられます。
ところで20年、30年かけてローン返済しても、
その資産はどのくらいの価値になっているのでしょうか。
通常、建物価格の資産価値はほとんどありません。
住宅の資産価値は、時間の経過とともに失われ、
建物部分については、20〜25年でほぼゼロになります。
ちなみに、建物の耐用年数は、木造が22年、鉄骨で34年、
鉄筋コンクリート造が47年と法律で決められてます。
しかし、実際の不動産取引では、戸建ての場合20年以上たてば、
建物の価値はほとんど評価されません。
ただし土地の価値はそれほど下がりません。
つまり自分の資産として残るのは土地のみというわけです。
なので、20〜30年後の住宅ローン完済後の住宅の資産価値は、
どれくらいあるのかといえば、土地のみの価格になりまして、
それは相続税評価額の路線価に、面積をかけた価格が、
一般に、銀行の担保評価になります。
これが現実です。
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生活保護受給中は、借金は禁止されています。
最低限の生活を圧迫するため、
生活保護費から借金を返済してはいけないことになっているわけです。
つまり、借金をした場合、それがいつか返さなければいけないお金であっても、
収入として扱われるわけです。
クレジットカードも一旦借金で買い物をして、
後で返すというものなので借金=収入として扱われるためです。
買い物をした際、手持ちがないときなど、
クレジットカードで支払うこともあるかもしれませんが、
これは禁止されています。
保護費の中から買い物をしているはずなのに、
なぜクレジットカードを使ってはいけないのかといえば、
生活保護費から借金を返済してはいけないことになっているからです。
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住宅ローンを組む場合は、保証機関等による保証が付くのが通常で、
さらに抵当権が設定されています。
なのでほとんど保証機関からお金を借りるようなものです。
というのも、住宅ローンの支払いができなくなれば、
金融機関は保証会社に支払いを求め、住宅ローンの残債が、
この保証会社に対して債権譲渡されるわけです。
保証会社は住宅ローンの対象物件を競売することにより、
債権を回収することになります。
ちなみに、40〜50代の住宅ローンがらみの破産が増えていますが、
もし競売に付されると、その売却金は債権者に配当され、
住宅を失う結果になります。
住宅ローンを組んだ人が、住宅ローン等の借金の返済が困難になると、
いろいろなところから借金をし、とにかく住宅だけは守ろうとします。
それが深みに入ってしまって、住宅ローンだけでなく、
クレジットカードも返済できなくなり、自己破産の原因になっています。
最終的には、消費者金融など高利の貸金にも手をだし、
多重債務者となるケースが多くなります。
多重債務者になり、住宅を手放すのはもちろん自己破産に、
追い込まれることも少なくないのです。
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クレジットカードの紛失・盗難によって、
不正使用された場合には、クレジット盗難保険により、
補償されるクレジットカードがほとんどです。
もっとも、保険の要件は、さまざまで、
クレジットカード会社によって異なりますが、
一つの例として、紛失盗難を届け出た日より60日にさかのぼり、
クレジットカード会社に保証してもらえます。
紛失や盗難に遭った日に届け出れば、
全く問題ありません。
ただ忘れていて、61日後に届け出た、などのとぼけた話になると、
保証の対象にはなりません。
保証の対象にならない注意点として、クレジットカードの裏面に、
本人のサインがない時は対象外です。
それから、パスワードが本人の生年月日や電話番号など、
すぐに悪意の取得者が理解でき、不正利用された場合も対象外です。
又、意外に忘れられているのは、クレジットカードの保管が、
適切でない場合で不正利用されたときも同じです。
クレジットカードの取り扱いには注意することはもちろん、
入会時には盗難保険の条件なども確認しておけば安心です。
繰り返しになりますが、クレジットカードの取り扱いに関して注意することは、
クレジットカードにサインして、適切に保管し利用することをこころがけ、
盗まれたり、紛失したことに気が付いたときは、即座に届け出ることが大切です。
紛失の届け出は、クレジットカード会社だけでなく、
警察にも、早く届けることが肝要です。
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無職でも融資に通るには、まずいきなり無職ですけど、
融資してくださいっと言っても、
相手にしてくれないと思います。
なので、例え収入が低くても、事業所得として申告を3年以上しておれば、
無職であっても、個人事業主と、うたって融資を申し込むことが出来ます。
日本政策金融公庫の審査に、属性とか職業は関係ありません。
そればかりか、個人信用情報機関にも照会することもありませんので、
融資申込の本人がどこから、いくら借りているかということも、
問題にしません。
日本政策金融公庫は、低所得の個人事業主や零細企業を対象に、
融資している金融機関ですので、一流企業のサラリーマンが、
融資を申し込むことや、融資を受けることはほとんどありません。
もちろん、貸し倒れになって不良債権化することは、
日本政策金融公庫としては、避けることは当然ですが
民間金融機関が、相手にしないような、
低所得者でも、融資の相談に乗ってもらえます。
なので年間所得、数万円の人でも門前払いすることはありませんし、
面談の時にも、特に収入のことは問われないはずです。
もし所得がゼロでも融資を受けたいのなら、、
相応の自己資金を入れる現実的な事業計画を書く必要があります。
と言うのも日本政策金融公庫の融資期間は、
最長10年と短いため事業計画が重視されるのです。
整理しますと、無職で所得がゼロの人が、
日本施策金融公庫で、融資を受けるためには、
過去、所得申告をしてあり、
それが黒字申告であることが条件で、
融資期間が短いため、他に担保にできる不動産があるか、
さもなくば、相応の自己資金が必要になってきます。
と言うのも、賃他事業がもしうまくいかなくても、
不動産を売却すれば返済可能になるだろうと言えるところが、
審査に通る要因になると考えられます。
それからたとえ無職であっても、融資申込の事業欄には、
無職と書かずに、自営業と書くのが良策です。
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TSUTAYA Wカード
クレジットカードから不動産担保ローンまでTOP
電気代、ガス代、新聞代など日常生活に密着した支払いが、
出来るようになってきました。
もちろん電話代も当然です。
こうした日常的な支払いをカードですると、
今までにないメリットが得られます。
電気、ガス、電話などの公共料金を、
口座振替にしておくと、不定期に引き落としされ、
中には残高不足になるものも出る可能性があります。
それに比べると、クレジットカード払い一本にしておけば、
クレジットカードの引き落とし日にまとめて落ちますので、
いちいち残高を気にすることもなくなります。
さらにカード払いに応じて、たくさんポイントが貯まりますので、
実質的な割引きになってお得です。
カード払いにしておくと一括で引き落とされます。
なので家計の節約につながるばかりか、
時間の節約にもなります。
とにかく公共料金をクレジットカード払いにしておくと、
それだけで寝ていても自動的に、ポイントが貯まります。
携帯電話の料金はすべてクレジットカード払いにすることで、
ポイントの貯まり具合も加速するのです。
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借入金の心得
クレジットカードから不動産担保ローンまでTOP
住宅ローンはもちろん、大きな借金をしようとすると、
債権者(金融機関)から、担保を求められます。
住宅ローンの審査では、住宅そのものを担保に取りますが、
保証会社の保証を付けることを求められます。
これは、本人が返済不能となった際、
本人の代わりに債務を弁済してくれる仕組みです。
本人が、返済不能になった場合、
保証会社は、債権者に債務を一括弁済します。
債権者は全額回収できると、本人に請求する必要はなくなります。
しかし今度は、保証会社の方から本人に請求をかけてきます。
その額は残っている額と同じです。
つまり、保証会社はあくまでも債権者の貸し倒れを、
防ぐための保証であって、借りた人の借金返済を、
保証しているわけではありません。
これは、理不尽ですが仕方がないことです。
というのも、住宅ローンを組む時には、債務者である本人が、
保証会社に保証料を支払っています。
その額は、借入期間が20年なら1000万円当たり約15万円、
借入期間35年ならば約20万円です。
なので35年ローンで、3000万円組んだとしたら、
60万円になります。
住宅金額全体から見ると、少額でしょうが、
単体で見ると、決して安くありません。
人によっては、2か月分の給料にもなります。
ここで一つ疑問が出ます。
自分にとって何のメリットもない保証のために、
高額な保証料を支払うのは変ではないですか?
これは、債権者のための保証なのですから、
本来は債権者が支払うべきものなのでしょうが。
ところが、債務者の支払う金額に上乗せされる仕組みです。
実際に保証料なしの借り入れもありますが、
これは、住宅ローンの金利に上乗せされるため、
結局、債務者の完済時の総支払額は、
変わらないという結果になります。
というわけで、金融機関としては、
お客様が支払う金額は同じなので、
保証会社を付けてほしいとなります。
私は絶対滞納しないので、保証会社を付ける必要はないと、
主張しても、そういうわけにはいきません。
金融機関はおそらく高い金利を提案してきます。
さらに高い金利になるとローンの審査が通りにくいようです。
銀行は貸出金利を高くして、貸出リスクを負うよりも、
金利は安くして、保証会社を付けることを勧めます。
ということは、保証会社を利用している債権者である金融機関は、
絶対に損をしないようにできているわけです。
債務者が全額返済してくれれば、予定通りOKですが、
債務者が、支払えなくなっても、
保証会社が代位弁済してくれる仕組みになっています。
逆に債務者は保証会社に関係なく、どちらにしろ完済まで、
支払いを続けなければならないわけです。
このことは住宅ローン以外の借金も同じです。
事業ローンを借りるときは保証人を立てなければなりません。
中小企業の場合、ほとんどは社長個人が保証人となります。
この保証人も、会社が債務を返済できなくなった時に、
代わりに弁済するもので、いわば人質を、
取られていることになります。
弱い立場の借り手の場合、
保証会社や、保証人が必要になってきます。
繰り返しになりますが、
保証会社は本人の債務を保証しているのではなく、
本人が、お金や住宅を借りることが出来るように、
保証しているだけです。
本人が、返済不能になった場合、
保証会社は、債権者に債務を一括弁済します。
しかし今度は、保証会社の方から本人に請求をかけてくるわけです。
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